Im Mai hatte ich an dieser Stelle schon einmal über das Kommunale Vorkaufsrecht, die rechtlichen Rahmenbedingungen und formalen Voraussetzungen berichtet. Inzwischen hat der Senat am 15. August ein Umsetzungskonzept beschlossen, welches auch per Download in Form einer Handreichung mit den einzelnen Schritten zur Verfügung steht, siehe auch unter dem link http://www.stadtentwicklung.berlin.de/aktuell/pressebox/archiv_volltext.shtml?arch_1708/nachricht6398.html.

In meiner Abteilung gibt es seit Juni die auf meine Initiative hin eingerichtete AG Vorkaufsrecht, die vom Fachbereich Stadterneuerung organisiert wird. Das ist nur durch personelle Verstärkung und Schwerpunktsetzung im Amt möglich gewesen. Unter meiner Leitung haben wir uns in mehreren Sitzungen u.a. mit den Kriterien zur Prüfung des Vorkaufsrechtes bei entsprechenden Verkaufsfällen, der Methodik zur Erfassung von Grundstücksverkäufen, einem Interessenbekundungsverfahren für potenzielle Drittkäufer und dem Screening der Erhaltungsgebiete inkl. von Problemhäusern befasst. Dabei unterstützt uns auch die Mieterberatung Prenzlauer Berg, die hier umfangreiche Erfahrungen besitzt.

In Pankow gibt es pro Jahr ungefähr 800 Verkaufsfälle, für die in unserem Amt Anträge auf Negativzeugnis gestellt werden, davon liegen ca. 10 – 15 % in den sozialen Erhaltungsgebieten. Die Zahl wird sich dort noch erhöhen, weil wir drei neue soziale Erhaltungsgebiete und die Ausweitung von zwei der bisherigen zehn Gebiete beschlossen haben. Diese z.Z. 80 – 120 Fälle werden systematisch bzgl. der Prüfkriterien abgeglichen. Eine Vorauswahl kommt dann auf meinen Tisch und in die AG Vorkaufsrecht, wenn anzunehmen ist, dass die Ausübung des kommunalen Vorkaufsrechts Sinn macht und den Vorgaben aus dem Senatskonzept entspricht.

Priorität haben dabei Häuser mit mindestens acht Wohnungen, die überwiegend zu Wohnzwecken genutzt werden, wo noch keine Aufteilung in Wohnungseigentum erfolgte und wo ein durchschnittlicher Ausstattungsstandard bei der Mehrzahl der Wohnungen vorherrscht. Der Regelfall sollte lt. Senat dann der Abschluss einer sogenannten Abwendungsvereinbarung mit dem Käufer, der sich darin zur Einhaltung bestimmter Vorgaben im Sinne der Erhaltungsverordnung verpflichtet, sein. Falls nicht, würden wir über einen Drittkäufer das Vorkaufsrecht ausüben.

Nachdem zur Danziger Straße 55 eine Abwendungsvereinbarung im Juni 2017 mit der Käuferin abgeschlossen und auch dinglich abgesichert werden konnte, stehen nun weitere fünf bis sechs Fälle ziemlich weit in der Bearbeitung.

Bei einem Verkaufsfall in der Brehmestraße hat sich der Käufer über seinen Anwalt nach der zuvor erfolgten Anhörung schriftlich verpflichtet, die Vorgaben aus der Erhaltungs-Verordnung für Pankow-Zentrum einzuhalten und sogar Mieterhöhungen für die derzeitigen Mieter auf der Grundlage von Modernisierungsvereinbarungen auszuschließen. Damit erübrigt sich die Abwendungsvereinbarung. Dann sind wir bei einem Verkaufsfall in der Schönhauser Allee sehr nah an der Ausübung des Vorkaufsrechts: Die Frist für die Reaktion des Käufers auf das Angebot einer Abwendungsvereinbarung läuft bis Ende November, wir haben einen Drittkäufer und warten jetzt noch auf die Zusagen des Finanzsenators. Für weitere drei bis vier Fälle in der Greifswalder Straße und Senefelderstraße haben wir die erforderlichen Schritte, wie Erstellung Wertgutachten und Anfrage Drittkäufer, eingeleitet.

Wie bereits berichtet, muss die Prüfung des Vorkaufsrechts nach entsprechenden Kriterien, die auch vor Gericht standhalten, sorgfältig vorgenommen werden. Das gleiche gilt für die eigene Ermittlung des Verkehrswertes. Abweichungen vom Kaufpreis müssen objektiv begründet werden. Letztendlich werde ich dann jeweils die Vorkaufsentscheidungen per Bezirksamtsbeschluss herbeiführen lassen, wobei auch sämtliche finanziellen und rechtlichen Risiken bewertet werden müssen. Im Gegensatz zum Nachbarbezirk Friedrichshain-Kreuzberg, wo es nur einen pauschalen Bezirksamtsbeschluss gibt und wohl wegen finanzieller Risiken auch aus solchen Vorgängen schon eine Haushaltssperre verhängt werden musste, werden wir hier in Pankow vor entsprechenden Entscheidungen alle Risiken genau prüfen und abwägen, auch um Schaden für den Bezirk zu verhindern. Es ist zu befürchten, dass z.Z. laufende Gerichtsverfahren in ähnlichen Vorkaufs-Fällen in anderen Bezirken zu Ungunsten Berlins ausgehen könnten.

Vollrad Kuhn
Bezirksstadtrat für Stadtentwicklung und Bürgerdienste

zurück